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作者: 龚伟力 
部队: 炮2师   
部门: 6团5连、6团政治处 
职别: 书记 
电邮: gongweiliblog@sina.com 
   
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致辞: 战友情,别样深。人生的军旅生涯,在一生中占有很大的分量。这分量,不当兵是掂量不出来的。空六军网,给战友们提供了一个交流的平台,在这里和战友相聚,非常高兴! 
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标题:

金融危机下在美国买房(上)——美国见闻(11)  

发表时间:

2012-4-7 10:55:43

更新时间: 

2012-4-11 23:15:48  更新者: 龚伟力

关键词:

龚伟力 美国见闻 纪实 摄影  

  [这是对本篇第 1622 次阅读]

阅读评论
         单篇显示

 

          

          金融危机下在美国买房(上)

               ——美国见闻(11)

                                      龚伟力 

    2007年初开始,一直延伸到2008年下半年,并越演越烈的美国次级贷风波,象多米偌效应一样,从美国波及到欧洲、亚洲以及全球,最终引发了一场百年一遇的全球性金融危机。如果分析这场危机的起因,最直接的原因,恐怕是经历了这样一个漫长的过程:

    1、美国为刺激经济复苏利率持续下调(由6%降到1%);

    2、银行向低收入者发放大量次级贷款;

    3、资产证券化转移风险;

    4、为抑制房价过热上调利率(由1%降升到6.25%);

    5、房价下跌,还款压力增大,违约率上升;

    6、最终导致风险集中释放次贷危机爆发。

    当然,如果追寻这场危机深层次的原因,则无非有下列因素:

    一、美国个人、家庭以及政府低储蓄率、高负债的信贷消费模式;

    二、联储在刺激经济和抑制通胀过程中失当的利率政策;
    三、信贷扩张以及流动性过程导致资产价格急速膨胀;
    四、金融机构在衍生市场无度扩张背景下的高杠杆的经营策略;
    五、美国金融体系监督缺失和金融机构缺乏应对危机的准备。
    从上述危机发生的直接原因以及深层原因来看,都与美国房价有着密切的关系和联系。当然,从美国次贷危机的规模来看是相当大的,约合13万亿美元,而相关的金融衍生品规模也高达几十万亿美元。尽管随后美国以及世界各国都采取了相关措施抵御金融危机,
其中包括:

n    08年2月13日:抵押贷款风险浮出,汇丰控股增加拨备、美最大房贷公司减少放款、新世纪金融预警;

n    08年4月4日,新世纪金融申请破产保护;
n    08年8月6日,美国住房抵押贷款公司申请破产保护;
n    08年8月11日,世界各地央行48小时注资超过3262亿美元;
    08年8月9日至30日,美联储累计向金融系统注资1472。5亿美元,以防次贷危机恶化。
n    08年8月17日,美联储决定降息50基点至5.75%,美联储进入“降息周期”。
n    08年9月18日英国北岩银行挤,拟分拆出售。
 
    08年12月16日美联储宣布将联邦基金利率下调至0—0.25%的区间,此前联储已在10月末将该基准利率降到了1%。此次降息是联储在过去15个月里第十次降息,降息幅度超过了许多经济学家预期。至此,该基准利率已降至联储1913年成立以来的最低点。
 
n
    由于本文不是重点研究这次美国的金融危机本身,而是从消费者或购房者的角度来看,发生金融危机后美国的房价有些什么具体变化,以及目前在美国怎样买房,要注意哪些问题,提一点看法。因为近来国内有些房屋中介组织国内消费者或购房者组成“看房团”或“购房团”赴美看房、购房,也为了减少盲目,防止冲动,将我在美国看到或听到的一些东西告诉大家,也许有所帮助。正好我女儿在金融危机后,08年12月底在美国买了房,当年圣诞节前拿到了钥匙,而她的购房“经历”或“经验”,对欲前往美国的购房者或许有些许帮助。
    在美国买房,指的是买住房,而美国的住房,是指独门独户,带有(前后)院子的房子。在国内叫别墅,而在美国通常叫“房子”。我在美国跑了9个城市,无论在空中(飞机上),还是在地面(汽车上),也无论是豪华的还是普通的,所看到的美国住房,绝大多数是这样的房子。
 
 

(这是圣地亚哥城区一处普通住宅)
 
 

(这是孟菲斯密西西比河边的豪宅,房价大约100多万美圆)
 

(这是新泽西州纽约城郊上空的住宅群)
 

(这是在拉斯维加斯城郊上空看到的住宅群)
 
    而不是象国内的那种高层(带电梯)或多层(不带电梯)的楼房。国内的这种多层住房,在美国也有,但一般不超过三层楼高,不叫房子,而是叫公寓,专供租用。而租金,象在孟菲斯如下图这样一处环境好的公寓区,月租金大约700美圆。当然,在美国也还有一种叫“联体别墅”或“联排别墅”的房子,是每家的房子相连,也没有院子,这种“联体别墅”或“联排别墅”的房子自然要便宜些。
 

 
(国内的这种多层住房,在美国也有,但一般叫公寓,专供租用,这是孟菲斯的一处公寓。)
 

         (近看三层楼的公寓)
 
     在美国买房,和国内一样,房价因所在的城市、区域、地段、环境不同而不同。美国房价最高的恐怕是纽约的迈哈顿区,那里寸土寸金,只有亿万富豪才能买得起房子。以城市而论,美国房价最高的是纽约,其他依次恐怕是旧金山、落杉矶、华盛顿等大都市,再有象拉斯维加斯、圣地亚哥、迈阿密等旅游城市房价也不会低,而象西亚图、波士顿、芝加哥等发达地区的城市房价也不便宜。当然,象底特律、亚特兰大等老工业城,现在房价不会象过去那样高。美国拥有东西两条海岸线,因此东西两岸的房价都不会低。而只有在北部偏远的州和中部农业地区,房价尤其是地价都比较便宜。当然这些年来,尤其是近几年来,美国无论是什么地区的房价,整体上涨的幅度都很大,甚至是翻倍地、成倍地上涨。以旧金山为例,十几年前,几十万美元买的房子,如今已经要上百万甚至几百万美元才能买到。


(这是纽约迈哈顿的高楼群)
 
    2007年美国发生次贷危机以前,美国各地的房价已经在逐步回落,但是回落的幅度和速度都非常有限,有些城市、有些地区甚至感受不到房价的下跌,象纽约、旧金山。而到了2008年,这种情况就不一样了,房价甚至上半年和下半年都大不一样。仅在2008年里,旧金山、迈阿密、洛杉矶、拉斯维加斯、圣地亚哥的房价就分别下跌31.9%、28.4%、31.3%、27.6%、26.3%。
     孟菲斯所在的田纳西州地处美国中部,是以生产棉花为主的农业州,没有什么大的工业。孟菲斯市最大的企业是美国联邦快递公司,2008年联邦快递公司因为金融危机的影响,总部员工也减薪10%。因为经济的原因,很多贷款买房者供不起楼,银行只有收回这些房子,银行或者拍卖,或者交由房屋中介挂出来卖。因而孟菲斯的房价在2008年也和美国其他城市一样出现大幅下跌。我女儿在孟菲斯的两个朋友都在2008年买了房,面积差不多都是400多平方米,环境也相差不大,一个是4月份买的,花了40万美元,一个是10月份买的却只需28万美元。而在洛杉矶,差不多大小的房子,即使在2008年要买也得一、两百万美圆。我女婿的一个同学,不久前在洛杉矶买了房,60多万美圆,只买到面积100多平方米的房子(当然也是独门独户、带车库的)。而60万美元,在新泽西州就只能买一间谷仓。因此在孟菲斯房价相对低较,尤其是地价非常便宜。2008年11月,我女儿准备在孟菲斯买房,到处去看了一些挂出来卖的房子。有一处住宅,主住房面积380平方米,相隔30米还有一套客房,客房也有客厅、厨房、卫生间,后面还有一个很大的游泳池。最惊人的是它拥有一个很大的院子,面积有4英亩(一英亩等于4068平方米,差不多相当于一个足球场那么大)。院子前面有小溪,上面有座小桥,旁边还有个小亭,院子里有很多高大的树木,没有围墙和围栏,和邻院相隔是以一排树木为界。走进院子,看到小桥、流水、凉亭、树木,那种感觉就好象置身公园一样。令人惊奇的是,拥有这样大的一个院子的房子,房主开价也只有59万美圆。而在金融危机下,卖房的多,买房的少,完全是买方市场,买方有绝对的发言权,还可以讨价还价,我女儿估计还价到55万美圆也是完全可能的。
 
 
 
(这是主人房,使用面积380平方米,开价59万美圆)
 
 
 
 
(这是客房,客房也有客厅、厨房、卫生间,后面还有一个很大的游泳池)
 
 
(这处住房的院子有4英亩大,差不多相当于4个足球场)
 
(未完待续)
  

评论(共 2 篇):

  评论者: 龚伟力

发表时间:2012-4-8 12:56:59

 

谢力:美国买房是永久所有权,不象中国是70年使用权,美国的房产税各地税率不完全一样,一般1-3%。我女儿那是1%。一年交一次。   

   

  评论者: 谢力

发表时间:2012-4-8 9:33:10

 


每年的房产税是多少?   

   
   

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